親が認知症の場合の不動産売却

親が認知症になり、施設入居や空き家化をきっかけに実家を売却したいと考えることがあります。
ただし、子どもであっても親名義の不動産を自由に売却できるわけではありません。

親 認知症 不動産 売却でまず大切なのは、診断名だけで判断せず、売買の内容を理解して意思表示できる状態か、登記上の名義と権利関係はどうなっているかを確認することです。

この記事では、実家を売却する前の確認順を、公的機関の一次情報をもとに整理します。
不動産を売ること自体を急ぐ前に、本人の意向、売却権限、家族の役割を整理したい方は、生前対策の詳細もご確認ください。

親が認知症でも不動産売却はできる？

親が認知症であっても、直ちにすべての不動産売却ができなくなるわけではありません。
一方で、民法は、法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったとき、その法律行為は無効としています。

不動産の売買では、売ることで何が起こるか、価格や条件はどうかを理解し、自分の意思で判断できるかが問題になります。
制度上の根拠は、e-Gov法令検索「民法」第3条の2で確認できます。

認知症の診断名だけで売却可否は決まりません

物忘れや認知症の診断があることと、売買契約の内容を理解して判断できるかは、同じではありません。
ただし、家族が「親のために売る」と考えていても、本人の意思能力に問題がある状態で契約を進めれば、契約の有効性が問題になるおそれがあります。

売却の契約前に本人の理解・判断の状況を個別に確認することが出発点です。

子どもが代わりに契約できるとは限りません

実家に子どもが住んでいる、介護をしている、固定資産税を負担しているといった事情があっても、それだけで親名義の不動産を売却する権限が生じるわけではありません。
まず、誰が登記名義人か、共有者や担保権があるかを確認し、そのうえで現在の判断能力に応じた手続を検討します。

生前対策の詳細を見る

実家売却の前に確認する順番

親の認知症と不動産売却では、不動産会社への査定依頼より前に、売却の前提を確認することで後の手戻りを減らしやすくなります。

確認する順番	確認すること	次に考えること
1. 意思能力	本人が売買の意味・価格・条件を理解し、意思表示できる状態か	本人による売却、または制度の検討
2. 名義・権利	登記名義人、共有、抵当権、差押え等	売却に関与すべき人・確認事項の整理
3. 制度	任意後見契約の有無、法定後見の必要性、居住用不動産か	家庭裁判所への申立て等の個別確認
4. 売却準備	本人の生活・介護との関係、家族の希望、売却資料	不動産会社・専門家への相談と手続の準備

売却の目的も本人の生活と結び付けて整理します

施設費用、空き家の管理負担、相続前の財産整理など、売却を考える理由は家庭ごとに異なります。
売却価格だけで先に決めず、本人の生活、実家の利用予定、家族の役割を一緒に整理しましょう。

名義と権利関係を確認する

実家の売却を検討するときは、固定資産税の納税通知書だけでなく、登記の内容も確認します。
法務省は、不動産登記について、土地・建物の所在や面積のほか、所有者の住所・氏名、抵当権などの権利関係を公の帳簿で確認できるものと案内しています。

詳しくは法務省「不動産登記のABC」をご確認ください。

登記事項証明書で登記名義人を確認する

売却を考えている実家が、現在も親単独の名義なのか、親子や親族との共有なのか、既に相続登記が済んでいるのかを確認します。
登記名義人と共有者の確認をしないまま売却の話を進めると、契約に関わる人や必要な手続を見誤ることがあります。

抵当権などの記載も確認する

登記事項証明書では、所有権以外の権利として抵当権などが記録されている場合があります。
売却ができるか、どのような準備が必要かは権利関係によって変わるため、登記の記載に不明な点があれば、売却の契約前に確認します。

相続が発生した後の不動産の名義変更については、相続登記の基礎知識もあわせてご覧ください。

判断能力の状況で検討する制度

売却のために制度を使うかどうかは、現在の判断能力、既に任意後見契約などの準備があるか、実家が本人の居住用不動産に当たるかなどで異なります。
家族内だけで制度の適用を決めず、まず制度の役割を区別して整理します。

制度・場面	基本的な考え方	確認したい点
任意後見	本人が十分な判断能力を有する間に、将来委任する事務や任意後見人を契約で定める制度	契約の有無、代理権の内容、公正証書での契約
法定後見	判断能力が不十分な本人を、家庭裁判所が選任する成年後見人等が支援する制度	本人の状況、申立て、選任された人の権限
居住用不動産の処分	後見人等が本人に代わって売却する場合、家庭裁判所の許可が必要となる場面がある	本人が住んでいる・住んでいた・将来住む可能性がある不動産か

任意後見は判断能力が十分なうちに検討する制度です

任意後見契約は、将来、判断能力が不十分になった場合に備えて、本人と任意後見人となる人との間で結ぶ契約です。
日本公証人連合会によると、任意後見契約は公正証書で締結する必要があります。

契約内容には個別性があるため、実家の売却を想定する場合も、何を誰に委任するのかを専門家と確認します。
詳細は日本公証人連合会「任意後見契約」で確認できます。

法定後見では本人の居住用不動産の売却に許可が必要です

裁判所は、成年後見人等が本人に代わって居住用不動産を処分するには、家庭裁判所の許可が必要と案内しています。
本人が現在住んでいない場合でも、施設入所前に住んでいた、将来住む可能性があるなどの事情を含めて判断されるため、自己判断で進めないことが大切です。

申立てでは、処分の必要性を示す資料、売却の場合の査定書、登記事項証明書等が案内されています。
詳しくは裁判所「成年被後見人等の居住用不動産の処分についての許可」をご確認ください。

生前対策の詳細を見る

売却へ進む前にそろえる資料

資料がすべてそろっていなくても、最初から売却をあきらめる必要はありません。
ただし、誰の不動産を、どのような権限で、本人の生活とどう両立させて売却するのかを確認するため、手元の資料から整理を始めます。

まず確認したい資料と情報

• 登記事項証明書、または不動産の所在が分かる資料
• 固定資産税の納税通知書、権利証・登記識別情報など、実家に関する書類
• 本人が実家をどうしたいと考えているかを確認できる情報
• 施設入居、居住継続、空き家管理など、実家の利用予定
• 任意後見契約、遺言、家族信託契約など、既に作成している書類の有無
• 誰が連絡窓口となり、家族内でどのように役割を分担するか

売却のためだけに名義を急いで変えない

親から子への名義変更や贈与は、売却しやすくするためだけに急いで進めると、意思能力や税務を含む別の確認が必要になることがあります。
売却・贈与・相続のどれを前提にするかを、財産全体と家族の希望を踏まえて整理しましょう。

よくある質問

Q. 親が認知症なら、子どもは実家を売却できませんか？

子どもであることだけを理由に、親名義の実家を代わりに売却できるわけではありません。
売買の意思表示をする時点での本人の意思能力、登記名義、代理権や後見制度の状況を確認する必要があります。

意思能力を有しない時の法律行為については、e-Gov法令検索「民法」第3条の2をご確認ください。

Q. 親が施設に入った後の実家なら、後見人は自由に売却できますか？

施設入所後であっても、本人が入所前に住んでいた不動産や将来住む可能性がある不動産は、居住用不動産として扱われることがあります。
後見人等が処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要とされるため、売却前に個別の事情を確認します。

Q. 親が元気なうちに、実家売却のために何を話し合えばよいですか？

本人が実家を将来どうしたいか、住み替えや施設入居の可能性、売却代金を何に使う想定か、誰が連絡窓口になるかを確認します。
必要に応じて、任意後見契約などの選択肢も含め、本人の判断能力が十分なうちに検討します。

任意後見制度の概要は、法務省「成年後見制度・成年後見登記制度」で確認できます。

【実務のご相談】親の認知症が心配で、実家の売却準備に迷ったケース

8-1.お客様からのご相談内容

以下は、SWATSに寄せられた相談内容をもとに、個人を特定できないよう整理した内容です。

親の認知症が進む前に実家の今後を考えたいものの、売却が必要になった場合に誰が判断できるのか、何から確認すべきか迷ったというご相談です。

実家の名義や資料の保管場所、家族の希望が整理できておらず、売却・保有・相続後の対応をどの順番で比較するか不安を感じていました。

8-2.専門家の回答

不動産の売却を具体的に考える前に、本人が意思表示できる状態か、登記上の名義、利用状況、家族の希望を確認します。

判断能力が低下した後は、本人名義の不動産について自由に売却を進められない場合があるため、制度の利用可否や必要な手続きは早めに確認します。

固定資産税の通知書、登記情報、査定資料、他の資産・負債を整理し、売却時期と相続のタイミングを個別に比較することが重要です。

親の認知症と実家売却を家族で整理したい方へ

親の認知症が心配な段階で実家売却を考える場合、制度を一つだけ決める前に、本人の判断能力、財産の名義、実家の利用予定、家族の希望を整理することが大切です。
生前対策では、相続税、遺言、任意後見、家族信託などを含め、状況に応じた準備を相談できます。

財産や資料がそろっていない段階でも、何を確認するかの整理から相談できます。

生前対策の詳細を見る

まとめ

親が認知症の場合の不動産売却は、認知症という診断名だけで可否が決まるものではありません。
意思能力、登記名義と権利関係、利用できる制度の順で確認することが重要です。

本人の居住用不動産を後見人等が売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になるため、早い段階から本人の意向と家族の役割を整理しましょう。
個別の財産・家族状況で扱いが変わるため、公的一次情報を確認したうえで、必要に応じて専門家へ相談することが大切です。