税理士と弁護士が教える相続の基礎知識

評価額の算定に問題がある

更新日:2025/11/12

ここでは評価誤り等について、起こりうる事例をいくつかあげておきます。

H2 土地・借地権の評価における注意点

土地や借地権の相続・事業承継にあたっては、評価方法の誤りが税務リスクとなりえます。ここでは典型的な錯誤例を整理して解説します。

H3 ① 無償返還や契約終了時の更地返還の取り扱い

借地契約等において「契約終了後、更地で返還する」といった約定がある場合には、単に借地権相当額を控除すればよいとは限りません。税務上の評価にあたっては、契約内容・実態・返還時の更地化負担有無を検証する必要があります。一次判断が難しい場合には、控除の可否を慎重に検討すべきです。

H3 ② 借地権割合と実際の借地料との乖離

土地に設定された借地権の評価にあたっては、国税庁が公表する「借地権割合」を用いるのが原則です。国税庁+1しかし、実務では、実際の借地料から逆算した借地権割合と国税庁基準とが乖離するケースがあります。こうした差異がある場合には、実務上の賃料実態・契約条件を加味して評価方法の妥当性を検証すべきです。

H3 ③ 路線価地域であるべき土地を倍率方式で評価した誤り

土地の相続評価において、原則として“路線価方式”が用いられる地域において、誤って“倍率方式”を採用してしまうと、評価額が実態と乖離する恐れがあります。国税庁土地所在地域の分類・適用方式の確認が重要です。

H3 ④ 貸家対象建物の一部貸付の評価漏れ

建物を一部貸付しているにもかかわらず、全体を「貸家」として評価してしまうと、土地も建物も過大評価となる可能性があります。土地においては「貸家建付地」評価が部分的にしか適用されないため、貸付割合・用途実態を基に区分評価する必要があります。

H3 ⑤ 路線価の見誤り

路線価図等を用いた評価の際に、対象地の路線価・借地権割合・補正率等を誤認することで、評価額に影響が生じます。たとえば、複数の路線に接している宅地では「正面路線」の借地権割合を適用するというルールがあります。国税庁適用データを最新の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認することが必須です。

H2 自社株式の評価における誤り

企業経営者・士業実務担当者にとって、自社株式の相続評価も高リスク分野です。以下のような誤りが見られます。

H3 ① 持株割合の誤りと評価方式の選択ミス

国税庁のガイドラインでは、取引相場のない株式の評価において、まず「原則的評価方式（類似業種比準方式・純資産価額方式・併用方式）」が用いられ、そのうえで「配当還元方式」が特例として設けられています。国税庁+1持株の議決権割合・会社の資産構成・利益配当実績等によって、適用すべき方式が異なります。持株割合を誤り、適切な方式を選択できていない事例が散見されます。

H3 ② 土地保有特定会社・株式保有特定会社の該当見落とし

評価対象会社が「土地保有特定会社」または「株式保有特定会社」に該当する場合には、原則的評価方式ではなく、純資産価額方式等の特例が適用されます。国税庁+1このような特定会社の該当を見落とし、誤って併用方式等で評価してしまうケースがあります。

H3 ③ 名義上親族で運用されていた株式の未計上

被相続人が実質的に運用していた株式が、名義上親族名義となっていたため相続財産計上をしていなかった事例があります。名義と実質の運用状況が異なる場合には、実務において名義移転が贈与と判断される可能性や、相続財産への計上漏れが問題となります。

H2 税務署による指摘ポイントと税務調査対応

税務署による相続税・贈与税の調査では、以下のような指摘ポイントが典型です。

• 家族名義の預貯金の移し替え

• 家族名義で保有する上場有価証券の多さ

• 預貯金口座に頻繁な出入りがある

• 多額の借入金があるにもかかわらず、対応する形での財産が確認できない

• 海外送金回数および海外資産保有の有無

• 評価額の算定根拠に明白な誤りがある

当事務所では税務調査に精通した税理士が対応可能です。相続税申告についても豊富な実務経験を有しており、税務調査のサポートにも対応しています。税務調査は、通常、税務署から事前に通知が届き、その際には申告書へ押印をしている税理士へ税務署が事前連絡を行うことが一般的です。申告を依頼している税理士が対応困難な場合には、別の税理士へ依頼するという選択肢も増えています。まずはご相談ください。